Справочник предприятий России

Зарегистрировано предприятий: 1671
Добавлено за месяц: 34

    Оценка недвижимости предприятий для целей налогообложения.

    В настоящее время действующими методами оценки недвижимости являются:

    • Методики на основе рыночной стоимости;
    • Методики на основе нерыночных видах стоимости.

    оценка предприятийЗаконодательно рыночная стоимость – это основа оценки недвижимости неспециализированной (жилого фонда, общественного питания, торговли, складских и офисных помещений, пакетов ценных бумаг и т.д.). Предприятия промышленности являются специализированной недвижимостью, обладающей полезностью, с конкретным типом использования. Эти объекты практически никогда не являются объектами купли - продажи на рынке. Поэтому использование рыночной цены для оценки промышленных предприятий с целью расчета налогооблагаемой базы не приемлемо.

    Методики оценки имущества предприятий на основе нерыночных видов стоимости заключаются в определении стоимости возмещения, а результат расчета - это нерыночный тип ценности, используемый для бухгалтерского учета и для налогообложения. Стоимость возмещения (остаточная) - метод оценки, заключающийся в расчете цены участка земли на рынке, на котором расположено действующее предприятие, в сумме с затратами на воспроизводство сооружений, зданий за вычетом начислений на износ и обесценения.

    Метод расчета налогооблагаемой базы предприятий состоит из этапов:

    1. Идентификация, инвентаризация недвижимости;
    2. Определение стоимости воспроизводства сооружений, зданий;
    3. Выбор ставки сводного налога на землю;
    4. Определение физического износа по улучшениям на участке земли;
    5. Выбор цены (нормативной) участка земли;
    6. Расчет цены улучшений с применением коэффициентов (повышающих);
    7. Расчет базы для налогообложения без льгот.

    В ходе инвентаризации предприятия проверяются документы на участок, объекты ресурсов природы, документы на улучшения на участке, подтверждающие права собственности предприятия. Во время инвентаризации идет сверка строительных, технических, конструктивных параметров объектов предприятия. Далее выполняют оценку зданий, включающую определение затрат для воспроизводства, износа, обесценения, остаточной ценности сооружений.

    Определение ценности воспроизводства сооружений – это расчет цены восстановления при переоценке фондов. Возможные способы расчета: использование укрупненных показателей, применение прейскурантов, справочника оценщика (КО-ИНВЕСТ), показателей базисной стоимости.

    Фактическое значение физического износа сооружений, зданий целесообразнее определять по удельному весу элементов конструкции как произведение удельного веса цены здания на износ элемента конструкции. Далее величины износа элементов суммируются, так находится величина физического износа сооружения. Величину износа элементов, зданий в целом, рассчитанную оценщиком, необходимо согласовать со службами предприятия по капитальному строительству.

    Функциональный износ заключается несоответствие здания требованиям современных технологий. Поправки на функциональное устаревание сооружения используются оценщиком не всегда. Экономическое устаревание вызывается факторами влияния внешней среды (густонаселенный район, транспортная насыщенность территории и др.). Рассчитать значение экономического устаревания затруднительно по причине отсутствия данных.

    Оценка земли выполняется различными подходами (техника остатка, капитализация, нормативная цена). В настоящее время наиболее приемлемым для оценки участка является метод определения нормативной цены.

    Таким образом, оценка стоимости предприятий для налогообложения - это метод оценки, в основе которого находится расчет нормативной цены участка при его использовании в сумме с затратами на воспроизводство зданий за вычетом износа.

    Просмотров всего 638
    2014-03-25 16:56:58